城市轮动典型|棚改红利托起的乌鲁木齐：开云(中国)Kaiyun·官方网站，开云(中国)Kaiyun

过去三年的棚改红利无非转变了很多城市的命运，连边疆都被惠及。尼加提家的旧房子，早已闲置了两个月了。国际会展中心对面，三室两厅，租金从5500降至了5000，但依旧无人问津。这个结果是在尼加提预料之中的，却是外来人员在乌鲁木齐是一个太小众的少数派。

在新的一份的“985毕业生最爱人去哪些省份低收入”统计资料里，31个省市里，新疆位列了第24位，2017年时又前进了5位，在它后面的，是黑龙江、内蒙古、甘肃、西藏、宁夏、海南和青海。作为新疆的首府，乌鲁木齐在更有高端人才方面也并不亮眼，很多原本从地州搬进的人，这几年因为环境和生活节奏不适应环境，又搬到了回来。

而本地的人，并不补房子，在2009年的时候，福利房、公务员小区等自建房，还能占有到乌市房地产市场的半壁江山。甚至许多老一辈的中高收益群体，他们的房子每年空置的天数在大大激增。比如尼加提爸妈寄居的那个小区，却是乌鲁木齐数一数二的高档小区，购买者多是中年以上的中高收益人群，以独栋、联排和花园洋房居多，一到冬天，小区里之后人烟稀少，空置无光的房子变得整个小区十分清冷。尼加提的爸妈也早于在10月的时候就飞过三亚渡假了，要到过年才回去。

“前几年海南火，都买了海南。去年海南卖没法了，他们几个玩游戏得好的朋友又开始相聚往云南去了，也有的就是去广东广西自驾游，讨厌哪就在哪出租个房子寄居半年，当真都会在新疆过冬”。

房价10年刷3倍位列西部省会之首看起来极少人口流向的乌鲁木齐，房价却没降下来。乌鲁木齐市统计局的数据表明，2018年前三季度，乌市商品房销售额237.37亿元，同比快速增长11.7%，其中，住宅销售额189.09亿元，同比快速增长11.7%。易居研究院的数据表明，2018年1-11月，乌鲁木齐的新建商品住宅成交价均价呈圆形较慢下跌状，到11月的时候，成交价均价早已超过了8415元/平米。而在统计局2018年12月的70个大中城市新建商品住宅销售价格指数里，乌鲁木齐环比快速增长了4%，同比快速增长了9.8%，二手住宅环比快速增长了4%，同比快速增长了13.7%。

还乡客的数据里，2018年12月时，乌鲁木齐天山区的新房均价早已超过了1.2万元/平米，水磨沟区和经济开发区环比有所上调，但每平米单价也都突破了1万元。翻阅历史，乌鲁木齐的房价，也是跟随2009年的中国房地产新的周期开始往上走的，到2014年的时候，房价基本刷了一倍。到如今，又再行刷一倍，早已是10年前的三倍水平。

如果从乌鲁木齐的人均工资水平来看，目前乌鲁木齐的房价，是早已低过人均承受能力的——根据统计数据，2018年，乌鲁木齐的薪资水平平均数为5194元/月。以最舒服的房价在月薪上下10%左右浮动的标准来说，似乎这个房价线，是吃力的。但如果放在整个国内，或者以省会（首府）城市来区分二线城市的话，乌鲁木齐的房价收益比，在国内的省会（首府）城市里，又是归属于压力较小的，甚至可以说道是早已十分理想的了。

将近1万的均价，将近2倍的房价收益比，在目前省会（首府）城市里，只有呼和浩特、兰州、西宁、银川高于乌市。但在这几个西部省会城市里，乌鲁木齐的房价水平早已是最低的了。棚改更有房企扎堆涌进土地出让金同比减4成2018年在全国主要热点城市都出租汽车的形势下，西部城市的成交价乘势异军突起。统计局的数据表明，2018年1-12月，西部地区商品房销售面积45396万平方米，比上年快速增长6.9%，销售额31127亿元，比上年快速增长23.4%，量价的同比增长速度都是四个地区中最慢的。

房企也看见了西部的价值空间，把这里视作一个杰出的洼地。而房价收益比仍然较其他同级城市舒适度的乌鲁木齐，沦为这部分城市里的最重要一个吸取点。

乌市统计局说道，2018年自年初以来，我市房地产呈现较好的快速增长态势，且增长速度逐月呈现出上升态势——1-3季度，乌鲁木齐市已完成房地产开发投资额389.3亿元，比上年同期快速增长56.0%，增长速度较今年一季度和上半年分别提升了33.9个、37.7个百分点，较去年同期提升40.7个百分点。其中，住宅投资226.8亿元，占到到房地产投资额的58.3%，同比快速增长57.9%。其2018年全年的土地出让金额，在中指统计资料的《全国40大中城市出让金同比涨幅》里，排在了第8位。据尼加提回想，绿城却是进疆最先的全国性房企之一，入疆早已10年了，然后是万科、绿地、中海、金科、保利、万达。

大约2016年的时候，恒大从五家渠进军转入了乌鲁木齐。2017年，碧桂园、富力来了，2018年时，融创、阳光城、红星美凯龙、佳源也都来了，“特别是在2017年以后开始吧，这些大房企远比诚了，乌市人也开始对房企的品牌有了理解和更加多的执着”。

把这些大房企更有而来的一个最重要原因，是乌鲁木齐的棚改红利。数据表明，2015年，乌鲁木齐棚户区改建计划建设房屋6000套，建筑面积60万平方米，实际新开工房屋7180套，已完成年度动工建设计划套数的119.67%，建筑面积86.94万平方米，已完成年度动工建设计划面积的144.9%。

还包括天山区波斯坦巷片区、水磨沟区一号立井片区等17个项目，新建35栋高层，18栋多层。2016年，乌鲁木齐棚户区改建计划是15216户，实际已完成了15242户，超额完成全年计划任务。2019年，乌鲁木齐计划已完成大约64293户棚户区改建征税任务，其中，征税36947户，现有房屋功能完善27346户。这些棚改户手里的“定向房票”，为乌鲁木齐楼市的流通市场需求架起了有力的靠山，“还包括这两年政府在户籍政策、人才引入方面作出了很多受到影响，再加公积金贷款额度提升等资金方面优惠政策的实施，销售上还是较为有确保的”，乌鲁木齐某楼盘营销负责人如是说。

大户型与高端产品走俏产品同质化与扎堆化显著这些房企扎堆进去以后，为乌鲁木齐带给了两个转变。一个转变，是去化周期的变长。尼加提回想身边朋友买房的经历，“以前卖的基本是看了就以定了，这两年的都会回头好几个盘，落选1-3个月再定，再加去年内地楼市上行显著，从容的时间就更长了，当真有那么多房子，不愁没得中选”。

而另一个转变，就是产品的同质化。2018年的前三季度，乌鲁木齐90平方米以下住房销售额25.1亿元，同比上升24.2％；140平方米以上住房销售额31.99亿元，同比快速增长6.4%；别墅、高档公寓销售额17.56亿元，同比快速增长82.1%。就连乌市统计局在三季度报告的最后一句，都流露出摁不了的喜乐：“今年我市住宅销售的热点是大户型和高档住房，数据体现出有我市市民买房的市场需求由刚须要改向执着品质的更加高层次”。

高端项目的份额提升，对于房企来说，自是好事，在同等面粉价之上，可以加到更好的产品溢价成分。中海·会展九里最小户型98平米，阳光城·文澜公馆最小户型110平米，万科·天山府最小户型105平米，乌鲁木齐碧桂园125平米起……房企在乌鲁木齐，寻找了大平层的打造出体验。而在汉族人为主的解放路以北，这样的同类产品扎堆现象就更为严重。比如在国际会展中心片区，就有绿地、绿城、万科、中海、富力等房企项目扎堆立，而户型上却极少差异。

“乌鲁木齐的房地产市场发展，还是比较落后于内地的，因此在户型拒绝上并不低”，上述营销负责人告诉他弹房君，在内地，卖小户型的多是年轻人，但在乌鲁木齐毕竟忽略，小户型基本是地州来的年长人们买了给父母寄居的。“本地市民对户型的仅次于执着点就是大卧室、大进深、南北朝向，所以在用料户型的时候，90平米左右的小户型基本只占到5-10%，三居室占到50%左右，四居室用料也不会较高”。

本文来源：开云(中国)Kaiyun·官方网站，开云(中国)Kaiyun-www.zheme6.com